Nova proposta de lei prevê cobrança do imposto antes da conclusão das obras, cria alíquota para loteamentos e permite reajustes automáticos, gerando debate sobre impactos no setor imobiliário
A Prefeitura de Campo Grande apresentou à Câmara Municipal um projeto de lei que pode transformar profundamente a forma como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é cobrado na capital sul-mato-grossense. A proposta, enviada pela prefeita Adriane Lopes (PP), propõe alterações no Código Tributário Municipal e impacta diretamente quem possui imóveis em construção, terrenos em loteamentos fechados ou participa de empreendimentos imobiliários em expansão.
O Projeto de Lei Complementar n.º 7/2025 traz, entre outras mudanças, a possibilidade de cobrança do IPTU sobre imóveis ainda em fase de obras, antes mesmo da obtenção do habite-se — documento que atesta que a edificação está apta para ser habitada. Atualmente, o imposto incide apenas sobre o terreno enquanto o imóvel não está finalizado.
Se aprovada, a nova regra autoriza a cobrança antecipada com base na matrícula individualizada dos imóveis, ainda que a construção esteja longe de ser concluída. Isso representa um aumento considerável no custo dos empreendimentos, especialmente para construtoras, incorporadoras e compradores de imóveis na planta.
Cobrança antes da entrega das chaves
Na prática, a mudança antecipa o desembolso de tributos por parte de quem investe em imóveis, transferindo o ônus para o início da construção. Essa antecipação preocupa representantes do setor da construção civil, que argumentam que o IPTU deveria ser cobrado apenas após a disponibilização efetiva do imóvel para uso.
Segundo o projeto, a tributação será possível com a simples individualização da matrícula do imóvel, mesmo que a unidade ainda não possua condições mínimas de habitabilidade. Essa antecipação, segundo especialistas, pode impactar o ritmo de novos lançamentos imobiliários e encarecer o preço final para o consumidor.
Terrenos em loteamentos fechados terão alíquota própria
Outra novidade trazida pelo projeto é a criação de uma alíquota transitória de 1% para terrenos localizados em loteamentos fechados, classificados como L3 na legislação urbana municipal. Essa alíquota seria aplicada por três anos após a individualização das matrículas. Caso 60% das obras de infraestrutura (como pavimentação, iluminação e drenagem) estejam concluídas ao fim desse período, o benefício pode ser prorrogado por mais três anos.
Passado esse prazo, o IPTU poderá ser elevado progressivamente até o teto de 3,5%, conforme previsto em lei. A medida gera controvérsia entre moradores de condomínios horizontais e loteamentos fechados, que argumentam que não recebem serviços públicos como limpeza urbana e manutenção de vias, arcando com esses custos de forma privada.
Definição técnica de imóvel tributável
O projeto também busca evitar manobras que visam reduzir a carga tributária com construções simbólicas. Para isso, passa a definir critérios objetivos para considerar uma edificação como “tributável”. Entre os requisitos estão: aproveitamento mínimo de 10% da área do terreno, registro no Cadastro Imobiliário da Sefaz (Secretaria Municipal de Fazenda), e o cumprimento de parâmetros básicos de habitabilidade.
Essa medida visa coibir construções precárias utilizadas apenas como estratégia para reduzir a base de cálculo do imposto, prática que, segundo a prefeitura, compromete a justiça fiscal e o equilíbrio na arrecadação.
Atualização automática da base de cálculo
Outro ponto sensível do projeto é a permissão para que o valor venal dos imóveis — base de cálculo do IPTU — seja atualizado anualmente por ato do Executivo, com base nos critérios já definidos pela Lei Municipal nº 5.405/2014. Isso significa que os reajustes poderão ocorrer sem necessidade de uma nova votação a cada ano, o que facilita a gestão municipal, mas também pode provocar aumentos sucessivos na cobrança.
A proposta justifica essa atualização como um instrumento de modernização da arrecadação e de incentivo à ocupação adequada do solo urbano, como previsto no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e na Constituição Federal, que dá aos municípios autonomia para instituir e gerir o IPTU.
Debate público marcado para o fim de agosto
O projeto ainda será discutido amplamente na Câmara Municipal. O presidente da Casa, vereador Epaminondas Neto (Papy – PSDB), afirmou que o tema será analisado com cautela e que a sociedade terá voz durante o processo legislativo.
Uma audiência pública está marcada para o dia 29 de agosto, com a presença de representantes do Executivo, vereadores, empresários da construção civil, corretores, incorporadores e cidadãos interessados.
“Vamos ouvir todos os lados antes de tomar uma decisão. A Câmara é o espaço legítimo para esse debate e vamos garantir a transparência necessária”, afirmou Papy.
Reações e próximos passos
A proposta já vem gerando reações no setor imobiliário e entre especialistas em direito tributário. Enquanto a prefeitura defende a modernização do sistema como necessária para uma cidade mais ordenada e justa, representantes de entidades do setor veem a mudança como um peso extra num cenário já afetado por inflação, juros altos e instabilidade econômica.
O projeto ainda precisa passar pelas comissões internas da Câmara antes de ser levado à votação. A expectativa é que as discussões se intensifiquem nas próximas semanas, com possíveis emendas e ajustes no texto final.
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Autoria: Sarah Pacini